청약을 넣어보려고 청약홈에서 내 가점을 처음 계산해봤을 때 충격을 받았다.
주변에서 "30점대면 서울은 힘들다"는 말이 왜 나오는지 그때 실감했다.
아파트를 이미 한 채 보유하고 있으니 무주택 기간 점수도 없고, 아이도 아직
없으니 부양가족 점수도 낮다. 청약통장 가입 기간만 쌓이고 있는 상황이다.
그래도 포기하면 안 된다. 가점 구조를 정확히 이해하면 지금 당장 올릴 수
있는 것과 시간이 필요한 것을 구분해서 전략을 세울 수 있다. 2026년 최신
기준으로 청약 가점 구조와 올리는 방법을 처음부터 정리해본다.
1 청약 가점 구조 — 총 84점 만점, 세 항목으로 결정된다
민영주택 청약 가점제는 무주택 기간(최대 32점), 부양가족 수(최대 35점),
청약통장 가입 기간(최대 17점)을 합산해 총 84점 만점으로 당첨자를 가점
순으로 선정한다. 세 항목 중 부양가족 수의 비중이 가장 크다. 배우자와 자녀,
부모님을 세대원으로 함께 등록하면 빠르게 점수가 오른다는 의미다.
| 항목 | 만점 | 점수 기준 |
| 무주택 기간 | 32점 | 만 30세부터 1년 단위 2점씩, 15년 이상 32점 만점 |
| 부양가족 수 | 35점 | 0명 5점, 1명 10점, 2명 15점, 3명 20점, 4명 25점, 5명 30점, 6명 이상 35점 |
| 청약통장 가입 기간 | 17점 | 6개월 미만 1점, 15년 이상 17점. 미성년자 기간은 5년까지 인정(2024년 7월 이후) |
2026년 현재 서울 인기 단지의 가점 당첨 커트라인은 60점대 중후반에서 70점대까지
형성된다. 30대 중반 직장인이 무주택이고 배우자와 자녀 1명이 있다면 현실적으로
40점대 중반에서 50점 초반 수준이다. 이 점수로는 서울 가점제 경쟁은 쉽지 않지만,
비규제 지역이나 추첨제 물량, 특별공급으로 전략을 바꾸면 당첨 가능성이 생긴다.
(단, 해당 점수 기준은 청약 전략을 세우기 이전 직접 한번 더 확인해보는 것을 추천한다.)
2 무주택 기간 점수 — 계산 시작 시점이 헷갈리면 낭패다
무주택 기간은 만 30세가 되는 날부터 계산한다. 단, 30세 이전에 혼인신고를
했다면 혼인신고일부터 기산한다. 본인과 배우자 모두 무주택이어야 하며,
배우자가 과거에 주택을 소유한 적이 있다면 그 주택을 처분하고 무주택자가
된 날부터 다시 계산한다. 분양권이나 입주권도 주택으로 간주되므로 이를
보유했다면 처분 후 무주택 기간이 재기산된다.
이미 아파트를 보유하고 있는 경우 무주택 기간 점수는 0점이다. 처분하고 무주택자가
되면 그 시점부터 다시 쌓이기 시작한다. 청약통장을 20년 전에 만들었어도 무주택
기간은 별도로 계산된다는 점을 반드시 구분해야 한다.
3 부양가족 점수 — 가장 빠르게 올릴 수 있는 항목
부양가족은 본인을 제외하고 주민등록등본에 함께 등재된 배우자,
직계존속(부모·조부모), 직계비속(미혼 자녀)을 말한다. 배우자는 세대가 분리되어
있어도 부양가족으로 인정된다. 부모님은 청약 신청자가 세대주이고 3년 이상 동일
등본에 등재되어야 인정되며, 만 60세 이상은 1년 이상이면 된다.
곧 아이가 생기면 부양가족 점수가 바로 올라간다. 태아는 부양가족으로 인정되지
않지만 출생 후 주민등록에 등재되면 즉시 반영된다. 자녀가 1명 늘 때마다 점수가 5점씩 올라간다.
나도 아이가 태어나면 부양가족 수 증가로 청약 점수가 높아질 것을 기대하고 있다.
| 시나리오 | 늘어나는 점수 | 조건 |
| 배우자 등록 | +5점 | 혼인신고 후 자동 인정 |
| 자녀 1명 출생 등록 | +5점 | 출생신고 후 주민등록 등재 시 |
| 부모님 1인 합가 | +5점 | 3년 이상 동일 등본 등재 필요 |
| 자녀 2명째 등록 | +5점 추가 | 미혼 자녀 한정 |
4 청약통장 점수와 배우자 통장 합산 — 2024년 7월 이후 달라진 규정
2024년 7월 1일부터 배우자의 청약통장 가입 기간을 점수에 합산할 수 있게 됐다.
배우자 통장 가입 기간의 50%를 인정받으며 최대 3점까지 반영된다. 본인과 배우자
합산 점수는 최대 17점을 초과할 수 없다. 청약홈에서 가점 계산 시 배우자 통장
점수를 직접 입력해야 반영된다.
미성년자 시절 가입한 청약통장 기간은 5년 한도로 인정된다. 곧 태어날 아이 명의로
출생 직후 청약통장을 개설해두면 나중에 5년치 가입 기간을 인정받을 수 있다.
아이를 위해 지금 당장 할 수 있는 가장 작은 재테크 준비다.
아이 명의의 개인연금 통장, 주식 계좌와 같이 금융 재테크 준비만 생각했었는데,
부동산도 이렇게 소액으로 시작할 수 있는 재테크 방법이 있다는걸 알고 신기했다.
5 가점이 낮을 때 전략 — 특별공급과 추첨제를 노려야 한다
30대 중반 직장인이 가점을 단기간에 크게 올리기는 구조적으로 쉽지 않다.
가점이 낮은 상황에서 현실적으로 당첨 확률을 높이는 방법을 정리했다.
※ 청약 가점 기준은 주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 변경될 수 있습니다.
신청 전 청약홈 공식 안내 또는 분양 공고문을 반드시 확인하시기 바랍니다.